摘要：傍晚6时的新中路，炊烟袅袅人声鼎沸。新华市场周边，一串串夜市长灯点亮，小吃的香气四溢迎面扑来。今年3月初，从前的“走鬼档”齐齐换成小推车，夜市走向正规化，灯火通明的夜、烟火升腾的街，熙熙攘攘的花都老城又回来了。
花都区新华街田美夜市，傍晚时分灯火通明人气爆棚。受访者供图
傍晚6时的新中路，炊烟袅袅人声鼎沸。新华市场周边，一串串夜市长灯点亮，小吃的香气四溢迎面扑来。今年3月初，从前的“走鬼档”齐齐换成小推车，夜市走向正规化，灯火通明的夜、烟火升腾的街，熙熙攘攘的花都老城又回来了。
集群街2号的马姨，仅需5分钟便可走完食材、日用品的消费半径，春节期间，街坊们纷纷到家门口的邻里中心挥春接福，15分钟便民生活圈在这里进一步缩短。
马姨的家去年底火出圈，作为全省首个居民出资的原拆原建项目，集群街2号备受关注，在带领各路媒体认门儿后，马姨也在春节期间迫不及待搬入新居。
一方新华街，浓缩了老城焕新的多条路径，无论是夜市运营，还是原址建新，以人为本的城市更新，就是“让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。花都探索老城改造多重模式，以试验田的经验为广州实现老城市新活力绘制蓝图。
撰文：郎慧
原拆原建▶▷
高龄住宅的保命“手术”
焕然一新的住宅楼格外显眼，马姨与老伴和孙子搬进新家一个月了，屋内一应家具由大女儿亲自布置。每每提起这些，马姨的幸福感油然而生。“户型更加方正，厨房、卫生间也扩容了，房子是带装修的，我们街坊的建议都被采纳了。”马姨说。
集群街2号，位于花都区新华街丰盛社区，该楼建于上世纪70年代，在拆旧建新之前，已被鉴定为D级危房。是微改造还是拆除重建？摆在街坊们面前的是前所未有的抉择。徐耀通与钟彩兰是该楼的老住户，上世纪80年代，他们各自在这里买下房子，近年来，房子年久失修也成为砸在手中的闲置资产。
在从业内人士处得知，维修加固的花销与拆除重建的费用差不多时，通叔与兰姨果断选择了拆除重建的方案。“花差不多的钱，谁不想原地住新房？”兰姨说。“对危房还要微改造？”当时的通叔也提出了质疑，毕竟，这栋5层混合结构的高龄住宅楼，确需要一场由内而外的“大手术”，这不是微整形，而是一次保命工程。
坚定的抉择过后，通叔与兰姨配合政府与建设实施主体，开始了挨家挨户地艰难谈判。维修加固变拆除重建，在广东省也无先例，再加上需要自主出资，街坊们的思想工作无疑是最关键的一环。在没有制度设计的探索时期，原拆原建的基础，便是要业主们达成共识。
经过几轮成本评估，集群街2号需由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。如兰姨家面积47平方米，则她需要为改造出资20余万元。“从人兜里掏钱肯定难啦，但是区里、街道也在积极为街坊们想办法。筹集资金是一方面，更重要的是思想上的转变。”通叔介绍，闲置资产无法变现，错过这次机会或许集群街2号的命运更加风雨飘摇，他和邻居们晓之以理——这是老宅改命难逢的机会。
原拆原建是利益的取舍，扶大厦之将倾，这是一次对失去家园的力挽狂澜。毕竟，房子承载的不只是家的空间，还是土生土长的新华人乡愁的归宿。按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，花都区在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，无数次征询居民意见，终于凝聚共识破土动工。
“街道和我们一起与居民召开议事会，对选取材料，户型设计等细节挨家挨户征询意见，获得了街坊们的认可和信任。”花都区住房和城乡建设局相关负责人介绍，如果没有拆除重建，集群街2号可能被遗留为城市“伤疤”，只有破旧立新去探索突破，才能挽救变民生痛点为城市亮点。
改造后的集群街2号就地回迁，筒子楼焕然一新，精装交付的新房让街坊们眼前一亮，从前出租都发愁的危破房，如今，兰姨和通叔们已不舍得外租，老街坊们纷纷搬回旧居……
烟火夜市▶▷
凌晨时分的就业自由
新华市场是集群街居民们的集体记忆，周边的摊贩、商场、食店如数家珍，在最热闹繁华的新华街商业区，丰盛社区划出了一个个5分钟便民生活圈。随着今年3月新华夜市的试运营，更多居民深切体会到生活在老城的幸福感与安全感。
“原拆原建是物理空间上的改善，人居环境改善后，我们也同步升级了社区运营管理。”丰盛社区相关负责人介绍，目前，片区已引入万物云服务商负责日常管理，不仅要保持集群街等小区环境的安全、清洁，还要负责新华夜市的规范管理。
一条条白色摊位线整齐划一，彩色的摊车装饰鲜亮，傍晚6时，摊主们支起炉灶，大鱿鱼、烤串、炒粉……吃货的灵魂被吸引来，同样有着敏锐嗅觉的，还有一群自主创业的青年人。新华夜市是同样位于新华街的田美夜市的复刻版，远近闻名的田美夜市，是新华街率先打造的夜经济品牌，该夜市位于城中村田美村内，每日晚6时开市至下一日凌晨4时闭市。
田美夜市是花都区老城活化的另一标杆，自2024年9月夜市开业以来，人口流失的城中村渐渐成为潮人聚集的夜经济承载地。在《广州市关于培育羊城夜市先行区助力国际消费中心城市建设的若干措施》发布后，新华街以碧秀路为主轴打造特色商业街区，规划马鞍山中心市场升级改造，作为首个无需财政出资的村集体自发重点商业项目。
广州田美夜市物业服务有限公司运营总监段祥发介绍，“田美新里”特色商业街改造项目分为三期，首期即“田美夜市”的打造；二期是“趣巷织网”主题街区建设，计划对城中村内玄武一、二、三街进行深度改造；三期是“田美新里”商业综合体建设。
“目前，二期三期仍在建设中，我们期待着项目打造成花都首个体验型商业消费示范区。”段祥发介绍，目前，一期夜市已有300余家摊位入驻，还有集装箱餐厅12家，集地域特色美食、茶饮鲜果、精酿小酒馆、文创非遗等品类于一身。
夜市是吃货的天堂，也是自由职业者的乐园。这里有放弃几万元月薪，从零开始学习烘焙的互联网达人，也有迫于还债压力出来摆卖的困境青年，和只为图一份就业灵活的自由职业者……每一个摊车背后的忙碌身影，都是一个个鲜活的人生创业故事。
根据夜市运营方数据，田美夜市以年轻消费者群体为主，日均交易销售额在60万元左右，带动直接就业人员1000余人，惠及周边商户营业收入平均涨幅30%，提高周边物业租金平均涨幅约50%，月均拉动消费1800万元。
多管齐下▶▷
老城焕新不是一道单选题
新华街是广州花都的老城心脏，从原拆原建到夜市运营，新华街多管齐下激活老城旧空间，发展经济多业态，吸引城市新客群，为老街坊留住乡愁，为新市民增加就业。在多条腿走路中，老城更新与街区活化相互促进，本地与外来人口交织共融。
老城更新，花都区探索着自己的方法论。集群街2号探索营造主动作为的共治格局，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，将资金来源由政府“大包大揽”转变为居民、国企、政府多头出资，政府财政支出总量相较于传统改造方式减少超50%。项目通过引入花都城投，支持业主委托区属国企为改造实施主体，实现建设管理一体化。
“花都城投是集群街2号业主之一，在该楼栋内保有一定房产，本次原拆原建后，我司对房屋实行统租运营，从而实现国有固定资产的保值增值。”花都城投相关负责人介绍，在拆除新建全过程中，企业实时为业主提供政策解释、报建手续办理、建设施工管理、竣工验收办证等工作支持。企业联合属地街道、区职能部门，先后9次联系业主召开设计方案研讨会，业主只需筹集资金，提出需求，不用操心其他问题。
一面是老城，一面是闹市。“田美新里”项目以街道、村、企业三方党组织为主体，创新建立“政府监管+企业运营+村社经营”发展模式，引入区内民营企业参与运营管理，全面激发村集体经济发展新动能。曾经脏乱差的“走鬼”街区，逐渐蝶变为井然有序且人潮如织的“田美新里”。
近期，新华夜市周边的新华坊项目也在悄然新生脱胎于上世纪40年代的新华市场旧址，新华坊重新整合梳理复杂的产权现状，将杂乱无章和年久失修的市场现状建筑，修复成历史上其状态最有价值的风貌。改造将保留花都传统坡屋顶建筑特征，再现青砖红瓦商业街，同时由花都城投进行整体运营管理，引导产权人更新升级业态。
一方新华街，多条更新路。从新华市场牌坊一路走去，多元的空间改造与运营思维各显神通，财政出资、企业出资、业主出资，每一个“造血”计划都是老城焕新的源头活水，在花都新华街，老城改造从不是一道单选题，一条死胡同。
为什么是花都？花都区作为广州市探索老旧小区成片连片微改造项目率先试点的前沿阵地，是广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目的典型代表，未来，广州也将把“花都经验”复制推广到更多老城改造项目中去。然而，花都也只是一个起点，老城改造之路还面临着不少政策、资金、规划等方面的堵点，更是居民集体思维的根本转变，制度“破茧”与更新思潮都需要一场嬗变。
老城更新需要时间，更需要魄力！我们从花都这方试验田看到了希望。
来源：履端开物r